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レッツプラザ2016年1月号/執筆者:小嶋 三恵

賃貸資産の管理形態

賃貸資産の管理形態は主に3種類に分けられます。 ①自主管理 ②管理代行 ③サブリースの3つです。
まず、「自主管理」ですが、貸主はオーナー様になり、契約後の煩雑な業務もオーナー様ご自身でおこないます。借主の募集のみを仲介会社に依頼し、契約が成立したら仲介会社に成功報酬を支払います。この自主管理の場合、成功報酬のみの費用で済むメリットがある反面、入居中の設備の不具合・修理依頼、入居者同士のトラブル、退去時の敷金精算やその返還をめぐってトラブルになった場合の訴訟対応等、オーナー様ご自身で解決しなければなりません。

次に「管理代行」ですが、借主の募集およびオーナー様の煩雑な業務を管理会社に委託し、管理会社はオーナー様の代理として業務をおこないます。この場合の管理会社への支出は、契約成立時の成功報酬、管理業務に対する月額手数料(一般的には賃料の5%程度)です。自主管理と比べて月額手数料は増えますが、前述の自主管理では避けられない煩雑な業務は、管理会社がオーナー様に代わって担うことで回避できます。しかし、空室期間が長期化した場合、家賃収入の減少までは保証されません。

最後に「サブリース」ですが、管理会社がオーナー様の賃貸建物を一定期間一括で借上げ、借主に転貸し、その転貸賃料の中から一定の賃料をオーナー様に支払う方式です。

借上賃料(オーナー様への支払額)は一般的に80%から90%、管理会社の手数料は残りの20%から10%程度になる場合が多く、管理代行に比べ、オーナー様の賃料収入は少なくなります。

サブリースのメリット

サブリース(空室保証付転貸)はオーナー様の賃料収入が少なくなる半面、管理会社が貸主となるため、オーナー様は募集はもちろん入居後の修理依頼、入居者トラブル、退去精算、訴訟対応などの煩わしい業務からも解放されます。また、借上契約期間中に空室や滞納があっても、決められた賃料が支払われるというメリットもあります。近年、賃貸市場の空室のリスクが高まる中、空室の長期化に悩むこともありません。「煩わしい管理業務が一切ない」「収入が一定である」という2つのサブリースのメリットが、安定した賃貸経営を望むオーナー様に評価されています。

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