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相続対策から5年― 再び増加した税負担を不動産再投資で圧縮相続対策から5年― 再び増加した税負担を不動産再投資で圧縮

レッツプラザ2017年10月号/執筆者:清水朝一

Step.1〈ご相談〉
節税対策後に再び相続税負担が心配に・・・

今回ご紹介するお客様は、5年前奥様が亡くなられたことを機に相続対策の検討を始められた、都内S区にお住いのA様。ご相談を受けたレッツでは、A様のご自宅周辺の賃貸住宅市場を精査し、十分な事業性が見込めることを確認。相続税評価の低減による効果的な相続税額の圧縮を図るべく、広いご自宅敷地の庭部分に小規模の賃貸マンションを建てるプランをご提案し、A様にもこのプランを快諾いただきました。結果、相続税評価は4億円から3億1,400万円に圧縮され、相続税額の見込みは約1億900万円から7,500万円に低減しました。

その後、庭先で始められた賃貸マンションは順調に稼働していますが、この対策の完了から5年が経過する間にご所有地周辺の路線価が大幅に上昇するとともに、毎年多額の賃料収入がお手元に金融資産として積み上がってきたことから、このままのペースでは、再び相続税が多額になってしまうのではないかと不安に感じるようになりました。そこで、A様はレッツに現時点および将来の相続税見込みの把握を依頼するとともに、現状を踏まえた新たな相続対策の検討をお願いすることにしました。

Step.2〈現状把握〉
有効活用の効果で相続税見込みが累積的に増加

まず相続税額の見込みを試算したところ、路線価が5年前の50万円/m²から60万円/m²に約20%上昇したことで、土地評価は2億9,500万円から3億5,400万円に増えていました。また、5年前のマンション建築投資(1億円)により1億円までに減少した金融資産も、毎年800万円づつ積み上がる賃料収入の累積効果で1億4,000万円まで膨らんでいました。

その結果、小規模宅地等の特例適用後の相続税評価額は5年前の対策時の3億1,400万円から3億8,200万円に、相続税額の見込みでも7,500万円から1億200万円と増加していました。

さらに、もしこのままのペースで路線価や金融資産の積上げが続くと仮定した5年後(初回対策から10年後)の相続税額の見込みは1億3,200万円となることが判明しました。

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