不動産投資expertへの道不動産投資expertへの道

事業収支を考える事業収支を考える

レッツプラザ2016年6月号/執筆者:齋藤 裕介

投資期間を考える

皆様は、すでにお持ちの投資用不動産や、これから購入・建築をお考えの投資用不動産を何年所有する計画でしょうか? 新たに購入や建築のご相談をいただくお客様に同様の質問をすると、投資期間についてはっきりと決めて行動されている方はそう多くありません。一方ですでにお持ちのお客様も、「当初の計画では、そろそろ買い換えをしなければいけない時期だけど…」と、売買にかかる相当の労力への不安から、なかなか検討に入れないとおっしゃる方もいらっしゃいます。

何を目的(基準)として不動産投資をおこなうかは千差万別ですので、一般的な正解というものはございませんが、投資期間をあらかじめ決めておくことで、「投資」に対する「収支(リターン)」、「リスク」などがより明確になり、ご自身の投資計画を決めるための物差しとなるでしょう。

お金の流れを把握する

事業収支を考えるうえで大切なのは、収入と支出項目の内訳を正確に把握し、お金の流れを明確にしておくことです。収入項目は、主にテナントからの賃料収入となりますが、支出項目としてどのようなものが考えられるでしょうか。図表1に支出項目の一例を載せてありますが、実際にお金を支払うものを「支出」として考えた場合、毎月の管理委託費用や業務委託している場合の手数料、税金、保険料、支払利息、さらにはメンテナンスや修繕費用などが挙げられます。すでに建築されて何年か経っている不動産の場合は、実績値が参考になりますが、これから建築をお考えの場合は特に毎年かかるメンテナンス費用と10年~15年毎にかかる大規模修繕費用をなるべく正確に予測・計上し、いつごろどれぐらいの費用が発生するか把握しておきましょう。

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