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目的別不動産投資を考える目的別不動産投資を考える

レッツプラザ2017年1月号/執筆者:齋藤 裕介

物件種別の特性を振り返る

不動産投資対象として、物件種別による強みと留意点について2016年1月号でご紹介させていただきましたが、ここで簡単におさらいします。

➀ 一棟マンション
投資額も大きくなる分、大きな年間収入を期待できます。ただし、管理コストや借入金の金利負担などの支出も大きくなる傾向があります。

➁ 区分所有マンション
ワンルームからファミリータイプまで選択肢も多く、少額から投資できる利点があります。ただし1室だけの投資となると、空室リスクが大きくなります。

➂ アパート
一棟マンションより投資額が比較的抑えられ、自主管理を選択することで収益力を高めることも可能ですが、将来の売却リスクとなるポイントを事前に把握・検討することが重要です。

➃ オフィスビル
事務所ニーズの高いエリアを選定すれば、比較的長くテナントが入居してくれることが期待できます。ただしテナント選定には充分熟慮のうえ決定することや、そのエリアの事務所ニーズをなるべく正確に把握することが、健全性を維持する大切なポイントです。

資産形成を優先目的とする場合のポイント

それでは具体的にそれぞれの目的に応じた投資用不動産をどのように選べばよいでしょうか? まずは、不動産投資により積極的に資産形成を図りたい方の場合について考えてみましょう。資産を大きくすることを目的とするのであれば、自己資金をできるだけ小さくし借入金を積極的に組み入れた資金計画で、利回りの高い物件に投資するという方法が考えられます。この借入れを活用するレバレッジ効果を最大限にし、リスクを大きくとることでより大きなリターンが期待できます。具体的な不動産のイメージとしては、都心よりは郊外立地、新築・築浅のものよりは築年数の経っている物件となりますが、こういった物件は不動産担保評価が低くなりがちですので、借入可能額・返済期間に注意が必要です。

借入れが少額となり、レバレッジ効果をあまり得られない場合は、一歩下がってミドルリスク・ミドルリターンの物件から不動産投資を始めて、金融機関に対して投資実績を積み重ねていく途を模索するという方法もあります。実績や資産が積みあがっていくと金融機関の融資姿勢が軟化することも期待でき、中・長期的には所得税対策として、所有型法人を活用する方法なども検討できます。直近のお客様のケースでは、約4年間にわたり賃貸ニーズが活況なエリアの区分所有マンションを、概ね70%の借入れで5室購入いただきました。その後、築浅の一棟マンションをご購入いただいたのですが、これは区分所有マンションも保有していたことに加え、金融機関との良好な関係性を積み重ねていたからこそ、希望する借入額を実現できたといえます。

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