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第4回 道路に注意?第4回 道路に注意?

レッツプラザ2016年10月号/執筆者:神宮 保彦

人や車両が通行するための道路。建築や不動産のことについて考えるときに、道路は非常に重要な要素であることをご存知でしょうか?今回は道路について少しお話をさせていただきます。

道路の定義

道路に関しては主に道路法・都市計画法などで規定されていますが、不動産と道路との関係を規定している最も重要な法律は建築基準法という法律です。建築基準法では「土地に建物を建てようとする場合には、敷地が建築基準法に定める幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」と規定されています。

逆に言うと「建築基準法に定める道路に2m以上接していない土地には建物を建てることはできない」ということになります。 そこで「4mも幅が無い狭い路地に建っている建物はどうして建てられたのか?」という疑問が生じますよね。理由のひとつには、法律が施行される前に建てられた建物である可能性があります。そしてもうひとつはセットバックをして建てられた可能性です。 建築基準法の施行前にすでに存在する道路については、同法42条2項に「敷地の一部を道路状に整備すれば建築を認める」という救済策が設けられているのです。

ただし敷地の間口が2mに満たない場合には、法令上の救済策はないため、別の手段を講じる必要があります。

法令では、それ以外にも共同住宅等の特殊建築物で床面積が一定規模以上になると、道路の幅員が6m以上無いとだめとか、6m以上接していないと建築することができない等が防災等の観点から定められているのです。

道路と建物の関係

さて皆さんが日常生活するなかで「我が家は南道路だから日当たりが良い」とか「幹線道路に面しているから自動車の騒音がうるさい」などということは感覚的に理解しやすいことかと思います。実際に一般的な住宅地において、敷地の南側に道路がある「南道路」や東側と南側両面に道路がある「南東角地」などは日当たりが良いケースが多いため、不動産マーケットの中で人気があり、価値も高くなるとされています。逆に住宅地のなかでバス通りに面していて騒音がうるさいなどと敬遠される要素は価格に悪影響を与える可能性があります。

ところが場所や建てようとする建物が変わることによってこの考え方も変わってきます。仮に、先ほどのバス通りが片側2車線の広い道路だとします。歩道を歩いていると気づくことは無いでしょうか?道路から見て南側(北道路の敷地)には高い建物が並んでいるのに北側(南道路の敷地)はそれほどでもない。偶然なのか? いえ、何か理由がありそうです。まず広い道路の両側一定距離以内の場所は都市計画法で比較的高い建物を建てて良い地域とされています。なので、郊外でもバス通りなどの比較的広い道路に面した両側にはビルやマンションが建っていますよね。 ところで皆さんは「日照権」という言葉をお聞きになったことがあるでしょうか?一日中、日が当たらない家では洗濯物も乾かないし困りますよね。これを規制し日照権を守るためにできた法律が、いわゆる「日影規制」です。「日影規制」では隣接地へ落とす日陰について一定の制限を設けています。しかしながら、道路が日陰になっても「道路に日が当たらないじゃないか」と文句を言う人はほとんどいませんよね。これがバス通りの北側と南側のビルの高さの差になって現れるのです。

あなたがこのバス通り沿いの両側にほぼ同じ広さの2つの土地を持っていたとしましょう。ここに賃貸マンションを建てる計画を練っています。設計士が書いたそれぞれの土地に建てる建物プランを見て少し驚くはずです。なぜなら、道路の南側(北道路)の敷地は5階建のプランになっているのに、道路の北側(南道路)の敷地のプランは3階建になっていたからです。道路の北側(南道路)の土地のさらに北側は住宅地となっているため、「日影規制」の規定によって高い建物が建てられなかったのです。このような場所では日当たりの良い南道路より北道路のほうが利用価値が高いため、価格も高くなることがあります。

以上のように、道路は建物の建築に大きな影響を与えますが、もうひとつ重要なこととして「道路と権利」の問題があります。これも皆様の資産にとって落とし穴になりかねない問題なので、次回お話することにしましょう。

※本記事は2016年10月号に掲載されたもので、その時点の法令等に則って書かれています。

神宮 保彦
三井不動産リアルティ株式会社
関西支店 コンサルティング営業グループ 神宮 保彦

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