店舗兼立体駐車場事業店舗兼立体駐車場事業


立体式駐車場と多彩な店舗の組み合わせで、より明るい街並みを実現した「MLD西葛西ビル」。

事業リスクを最小化した
定期借地契約による土地活用で
長期にわたる安定収入を実現。
事業リスクを最小化した定期借地契約による土地活用で長期にわたる安定収入を実現。

MLD西葛西ビル 土地オーナー様/S様

駅前所有地のさらなる収益性向上を目指して、信頼できるビジネスパートナーとの新たな不動産事業を検討。

江戸川区西葛西、東京メトロ東西線「西葛西」駅から徒歩3分、人々の往来が絶えない活気に包まれた至便な一角に、1階がコンビニエンスストア、パティスリーショップ、美容室、レンタカー店の各店舗、2階以上が計122台収容の立体駐車場となっている地上5階建てのビルがあります。

JA三井リースが所有するこの「MLD西葛西ビル」が建っている敷地のオーナー、S様は以前から周辺地域でビルやマンションなど各種不動産事業を展開。約360坪のこの敷地でもかつて60台を収容する月極駐車場を経営されていました。「当時、いろいろな会社から新たな事業プランの提案をいただくなかで、この土地がもつポテンシャルに気づかされ、より収益力の高い事業の可能性を模索していました」

そんな時、ある会社からビジネスホテル建設計画を持ちかけられたS様は、事業化に向け着々と準備を進められたそうです。

しかし、いざ契約直前となった時、急遽、相手企業がS様に不利となる形に契約条件の変更を要求。事業化の目前でホテル建設計画は頓挫してしまいます。

それまでの取り組みが水泡に帰したこの経験から、S様は事業の成功には確かなビジネスパートナーの存在が不可欠であると痛感。信頼のおける相手を探すなか、知人を通じて知ったレッツにご相談を持ちかけられたのは平成17年6月のことでした。

20年間の事業用定期借地契約による不動産資産の有効活用で安定的に地代収入を確保。

プロジェクトの経緯

最初のご相談の席で、レッツはS様がお考えの駐車場では固定資産税等も高く、採算ベースでの事業化は難しいであろうと進言。念のため、「三井のリパーク」に近隣の市場環境を踏まえた事業収支の試算を依頼したところ、やはり採算化が困難なことが明らかになります。

ご相談を受けたレッツでは、さっそくご所有地の特性をあらゆる角度から検討。市場や収益性などを勘案したうえで、S様にとっての事業リスクを最小化すべく、定期借地権の設定による、自己負担のない賃貸マンションと駐車場ビルの2つの方向で事業プランをご提案しました。

借地借家法の定めで、居住用定期借地権では設定期間が50年以上と長期になってしまうのに対して、事業用定期借地権なら10年以上と比較的短期間からの設定が可能であること。また、計画予定地の近辺は、周辺地域から自動車でアクセスし、駅界隈の娯楽施設で遊んだり、オフィスで働いたりする「パーク&プレイ」「パーク&ワーク」の需要が極めて高いこと。これらを踏まえ、S様はそれまで予定地で自ら展開していた駐車場事業を選択されました。

そこで、駐車場事業の高度なノウハウと豊富な実績を誇るエキスパート、三井不動産販売リパーク事業本部と連携し、1階部分に店舗用テナントを配した複合型立体駐車場ビルを企画。平成20年2月のビル竣工後、事業用定期借地権付建物所有者にJA三井リースを選定し、借地人である同社より土地オーナーであるS様に対して、毎月安定的に地代が支払われるという事業スキームを構築しました。

このビルの4フロア分を占め、122台とエリア付近において最大級の収容数を誇る駐車場部分では、月極と時間貸しの2形態を同時展開。その配分比率を定期的に見直すことで収益性確保と安定稼働をバランスさせ、事業効率の最適化を図っています。併せて、使いやすいゆとりあるスペースレイアウトや防犯カメラ導入によるセキュリティ確保など、高度なノウハウを投入。さらに各種近隣施設との提携なども功を奏し、オープン以来、駐車場は高い稼働率を維持しています。

一方、1階の店舗部分については、三井不動産販売アセットコンサルティング営業本部などの募集活動によりスムーズにテナントが決定。プロジェクトの成功を後押ししました。「使いやすく収容力のある駐車場に加えて、1階にコンビニや美容室などをテナントに迎えたことで、明るい街並みに形成されました。以前と比べると人通りも増えて、周辺の雰囲気も活気づいてきましたね」

そう語るS様にとって、長期にわたる安定収入を実現した今回のプロジェクトは、生まれ育った街の活性化にも寄与する意義深い事業となったようです。

Let's 担当者より

一般には短期間・暫定的な土地活用法と見なされている駐車場事業で、20年間の長期的にわたる貴重なビジネス機会をいただき深く感謝しております。今後もS様のご期待に沿えるよう一生懸命努めてまいりますので、さらなるご愛顧をよろしくお願い申しあげます。

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