今年に入り、サブプライム問題によるグローバルな金融市場の混乱が表面化し、さらに、昨年秋以降、原油や鉄鋼などの資材の値上がりから建築工事費が高騰を始め、わが国の不動産を巡る状況も、昨年前半頃に比べると一変しています。すなわち、都心の一部の地域を除き、地価は再び下落傾向に転じ、堅調だったオフィス市場などでも空室率の増加が目立つようになってきました。

　今後の見通しについては、グローバル経済の動向によるので現時点では予測し難いのですが、今回の地価の回復が短期間で終わった可能性は否定できません。

　さて、このような先行き不透明な経済環境になると、不動産事業や土地活用は、すべてリスクが高いので何もせずに様子を見ておくのが一番だと考える資産家の方も多いと思います。確かに、かつてのバブル崩壊後の局面では、何もせずにいた人の方が、借金で不動産事業を行った人よりも被害が少なかったことは事実です。

　しかし、何もせずに土地を更地にしておくことも、実は一つの選択であり、地価の下落などのリスクを取ることになります。全くリスクのない資産経営は存在しないのです。

　それでも、先行き不透明な経済環境においては、できるだけ、事業リスクを抑えた土地活用を考えることが大切です。それでは、具体的には、どのような土地活用がリスクの少ない土地活用なのでしょうか。

　土地活用のリスクの代表的なものは、借入金の返済リスクと賃料の値下がりリスク、空室率の増加リスクなどです。これらのリスクは、実は連動しており、地域の賃貸需要が減ると、空室率の増加や賃料の値下がりが生じ、借入金の返済が滞る可能性が高くなるのです。

　しかし、もともと所有されている土地に賃貸物件を建てる場合には、借入金さえなければ、本質的な破綻の可能性は回避できます。借入金がなければ、賃貸需要が下がったときに相場の賃料まで家賃を下げることで、空室率の増加は避けることができ、最低限の賃料収入は確保できるからです。

　借入金返済リスクを避ける土地活用としては、等価交換方式や事業用資産の買換え特例を利用した賃貸事業が考えられます。これらは、土地の一部または全部を売却することで、借入金なしに賃貸床を確保できるからです。しかも、土地売却時の譲渡税は繰り延べることができるので、譲渡時の税金は大幅に節減できます。

　また、建物を建てるリスクそのものを回避する土地活用もあります。代表的な方法は定期借地権方式です。この定期借地権方式は、ここ２，３年の制度変更により、前払賃料の創設や事業用借地権の期間延長など、きわめて魅力的な事業方式に生まれ変わっています。詳しくは、このコラムでもまた取り上げる機会があるでしょう。

　何もしないことでリスクを回避することはできません。専門家の知恵とノウハウを活用して、皆さんの土地資産をリスクを限定しながら有効に活用する方法が、きっと見つかるはずです。