再生手法の選択肢再生手法の選択肢

マンションの老朽化。
その価値再生へ、あらゆる可能性を追求します。
マンションの老朽化。その価値再生へ、あらゆる可能性を追求します。

老朽化したマンションの再生策には、大きく分けて、(1)修繕・改修、(2)建替え、(3)売却による資産の組み換えの3つがあります。マンションの規模や築年数、対策の目的などによって、選択する手法が違ってきます。考えられる選択肢をしっかり比較検討したうえで、判断することが重要です。

イメージイラスト:マンションの再生策3つ

イメージイラスト:マンションの再生策3つ

修繕・改修

リノベーション

長所
  • 投資額が小さい
  • 工事期間が短い
  • テナント入居中でも対応が可能
検討課題
  • 資金調達
  • 築年数によっては耐震補強が必要

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建替え

単独建替え

長所
  • マーケットに適応した商品計画が可能
  • 節税対策
検討課題
  • 資金調達
  • 工事期間が長期
  • 入居者の退去

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等価交換による建替え

長所
  • マーケットに適応した商品計画が可能
  • 投資が必要ない
検討課題
  • 工事期間が長期
  • 入居者の退去
  • 節税対策

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売却による資産の組替え

一棟売却

長所
  • より収益性の高い資産への組み換え
  • 賃貸事業の中断期間がなく、新たな事業が開始
検討課題
  • 売却資金の運用先
  • 譲渡益に対する課税

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区分売却

長所
  • 新たな資金の持ち出しが必要ない
  • 資産の流動性が向上
  • 資産の一部を保有
検討課題
  • 譲渡益に対する課税

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リノベーションリノベーション

賃貸建物としての価値を長持ちさせていくためには、補修や修繕による性能の回復に加えて、現在の居住水準・生活水準に見合うような性能にグレードアップし、住みよい物件にしていくことが重要になります。
そのためには、もとの機能や性能以上に新たな価値を付加し、市場ニーズに対応した商品へと再生させる「リノベーション」の手法を用います。

リノベーションを行うメリットは、新築工事費の高騰の影響も受けにくく、建替えと比較すると費用が少なくて済むので投資効率が相対的に良い点です。また、工事期間が短いため未収の期間が短くてすむこともあげられます。リノベーションの本来の目的は空室対策や資産価値の維持向上ですが、工事の内容によっては賃料アップも狙えます。

ただし、1981年(昭和56年)以前に建てられた旧耐震物件については、多くの場合耐震補強が必要となります。補強方法によっては専有部が狭くなったり、入居者の一時退去の必要がある点がデメリットといえます。
旧耐震物件で空室が目立つものについては、総合的に判断すると、建替えを検討した方がよい場合もあります。

イメージイラスト:時間の経過とリノベーション

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単独建替え単独建替え

老朽化したマンションを新たに建替えれば、市場ニーズに対応することができ、会計上の課題や相続対策上の課題に応えることも可能です。サブリース(経営管理も含めて建物ごと転貸)を採用することにより、事業リスクの軽減を図ることもできます。

しかし、投資額はリノベーションよりもさらに大きくなり、余剰資金がなければ借入金が必要となります。また、事業期間が他の選択肢と比較して長期になり、事業期間中は収益が上げられません。景気の波など社会的な外部要因を受けやすいなどのデメリットもあります。

もっとも問題になりやすいのは、住民の立ち退き問題です。立退きには原則として「正当事由」が必要ですが、「老朽化」は正当事由には該当しないため相応の立退き料が必要になると考えられます。

イメージイラスト:単独建替え

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等価交換による建替え等価交換による建替え

単独建替えでは投資のための資金(借入金)が必要となりますが、あらたに多額の借入を起こしたくない場合には等価交換方式を利用した建替えも選択肢の一つとなります。

この場合、市場ニーズに対応するマンションを所有することは可能ですが、立体買い替えの税務優遇を受ける場合、新たに取得する建物の簿価は等価交換する土地の簿価となり、減価償却による会計上のメリットを単独建替えに比べると享受できなくなります。
借入がないので相続対策上の課題にも応えることはできませんが、区分所有建物を取得することから、分割対策という面では相続対策には有効です。

イメージイラスト:等価交換による建替え

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一棟売却一棟売却

お客様ご自身で補修や修繕等の手間が省け、また売却資金でより収益性の高い資産を取得し、工事等による事業の中断期間がない収益物件選択が可能と考えます。お客様の売却先は、個人・法人と幅広い対象になると思われます。

イメージイラスト:一棟売却

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区分売却区分売却

売却希望があるものの、お客様が土地・建物に愛着を持たれていたり、ご親族様がお住まいになっている等、一棟売却が出来ないお客様の場合、区分売却で資産を一部保有、資金持ち出しがなくリノベーション工事を施し、資産の収益性が向上し、資産の流動性も高まります。ただし、売却益に対する課税が発生します。

イメージイラスト:区分売却

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レッツプラザの強み
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ケーススタディ
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