検討のタイミング検討のタイミング

年を重ねるほど、マンションは
多くの課題を抱えるようになります。
年を重ねるほど、マンションは多くの課題を抱えるようになります。

マンションの経年による劣化や不具合には、補修や修繕が必要。
しかし、それだけでは市場ニーズに応えられません。賃貸マンションに求められる性能は、
設備機器の進歩や生活スタイルの変化などにより高くなっており、新築物件の居住性は向上。
一方、老朽化マンションは設備などが陳腐化し、資産価値は低下することになります。

検討のタイミング

築20年を経過した老朽化マンションの課題

1.市場競争力が低下して、空室増加・賃料低下1.市場競争力が低下して、空室増加・賃料低下

築20年を超えるような賃貸マンションでは、建物の老朽化や陳腐化が顕著になってきます。
それにより、新築当初にはない、競合物件がではじめ、デザインや設備の面での競争力が劣ることによる空室率の増加、賃料の低下、さらには、屋上防水や鉄部塗装、給排水設備のメンテナンスなど、大規模修繕のタイミングとなり大きな支出が出てくるため、事業の収益性が低下することになります。

2.収入に対する税金の割合が増え、キャッシュフロー悪化2.収入に対する税金の割合が増え、キャッシュフロー悪化

賃料収入に対する税金の割合が高くなり、手元に残るキャッシュフローが低下することです。
まず、設備の減価償却は15年で終了するため、16年目からはキャッシュローが一般的には悪化します。また、借入金が残っている場合には、賃料収入や元利均等返済額は変わらなくても、減価償却費や金利など経費に計上できる金額が減少して収益が増えてしまい、その結果、所得税等の税額が大きくなって、キャッシュフローが減少することとなります。

3.相続税対策としての効果の薄れ3.相続税対策としての効果の薄れ

土地お客様が賃貸経営をなさる大きな目的のひとつに、相続対策としての節税策があげられます。
更地上に借金で賃貸マンションを建てることで、土地の評価は貸家建付地に、借入金で建てたマンションは貸家に、そして借入金の残高は負債(マイナスの財産)として評価されることで相続税評価が減少し、大幅な節税効果が生まれます。
ところが、築20年を超えるようなマンションでは借入の返済が進んでいるため、マイナスの財産(借入金残高)が少なくなり、その分、相続税対策としての効果も薄れてきます。

これらはいずれ発生する問題。検討から実施までには長い期間がかかるため、早めの対策が重要です。これらはいずれ発生する問題。検討から実施までには長い期間がかかるため、早めの対策が重要です。

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ケーススタディ
【ケース1】築30年の賃貸マンション、老朽化が気になるし、空室も目立ってきた…
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