PROJECT / プロジェクト

土地に、未来を描き、新しい価値を生み出す。
三井不動産では〈企画〉〈事業〉〈営業〉〈運営〉など各部門の担当者が多くの外部スタッフと連携し、 様々な関係者を巻き込みながら、チーム三井不動産としてプロジェクトを推進しています。
このコンテンツではデベロッパーの仕事内容や企画(用地取得)、事業(商品企画)、営業(テナント営業)、運営(施設管理・運営)というプロジェクトの流れをご紹介します。

企画部門の流れ

企画部門の仕事は、一言で言うと、「事業機会獲得」です。中長期的な戦略に基づく、土地を取得したり借りたりするための交渉やマスタープラン(プロジェクトのシナリオ)作りが主な業務となります。どんなプロジェクトでも土地がないと始まりません。そのために行うこと、まずは情報収集です。金融機関・ゼネコン・不動産仲介業者などからの情報をもとに、自身の足で、さまざまな土地を見てまわります。そして自身の目で確かめて、プロジェクトとして成り立つかどうかを検証していきます。土地の面積や地歴、各種マーケティング調査・分析を行い、想定の建物(ビル・商業・ホテルなど)が建築可能かどうか、建築コスト・期間をどれくらいで見込んでおくか、事業収支・採算を綿密にシミュレーションをした上で、土地の所有者に対して、売買(賃借)の提案を行います。さまざまな交渉のなかで土地の価値を最大限評価し、担当者の想いが伝わる提案を行えるかが重要です。三井不動産の場合、オフィスビル、商業施設、住宅、ホテルなどグループの総合力を活かし、地域の活性化など街づくりの観点から提案できるのが大きな特徴です。

事業部門の役割

企画部門が交渉の末、土地を取得した後、立案したマスタープランを引き継ぎ、プロジェクトマネージャーという立場で多くの関係者と協働してプロジェクトを推進し、完成まで導いていくのが事業部門の仕事です。まずプロジェクト全体や商品企画に関する詳細な方針を策定した上で、その方針に基づいて、デザイナー、設計会社、施工会社(ゼネコン)といったプロフェッショナルたちをプロジェクトメンバーとして選定し、そのメンバーたちと共にプロジェクトをカタチにしていきます。具体的には、事業スケジュールや収支の管理、設計プランの策定、物決め(建物の内外に使う部材の選定等)、工事の進捗管理、行政機関との協議などを行っていきますが、それだけにとどまらず突発的に発生する多様な問題にも対処することが求められます。大きなプロジェクトの一連の流れの中で、事業部門の担当者は業務の領域が多岐にわたり、かつ多くの人と関わりをもつ仕事と言えます。

営業部門の役割

事業部門がカタチにした施設にテナントを誘致し、その施設に命を吹き込むのが営業部門の仕事です。オフィスビルの場合はそこで働く企業、商業施設の場合はファッションブランドやレストランといった店舗が対象となります。商業施設の営業を例にとると、その商業施設の核となるテナント(店舗)を開拓し、各商業施設にふさわしい組み合わせ(テナントミックス)を考え、個々のテナントとの出店契約までを行います。場合によっては、これまで日本に存在しなかった店舗を誘致することで、新しいトレンドを創り出す仕掛け人となることもあります。また新規の案件においてはテナントサイドの視点でチェックを行い、事業部門へのアドバイスも行っています。そのような営業部門の担当者に求められるものとは、日本のみならず海外にも常にアンテナを張り巡らせる情報収集力、人の動きと収益を生み出せる構想力、そしてテナントと相対して信頼関係を結べるだけの人間力と交渉力であると言えます。

運営部門の役割

三井不動産の開発とは、施設が完成したらそこで終わりではありません。その施設の価値を維持・発展させ、利用者に満足いただき、かつ継続的に収益を上げていくような施設としていかなければなりません。その役割を担っているのが運営部門です。運営会社と協力しながらメンテナンス・安全計画の立案、テナントの入れ替え、売上向上のために施策立案などを行っていく仕事となります。オフィスビルであればそこで働く人のことを第一に考えたオフィス空間となっているか?商業施設であれば地域の特性や消費行動・トレンドの変化に合わせて常に魅力を発信し続ける場になっているか?ということを常に意識しながら、施設の運営を進めていきます。

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