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不動産経済ファンドレビュー グローバルレポート
シンガポールの開国戦略とS-REITの国際化


 我が国ではTPP交渉への参加が、紆余曲折の末公式に表明されたところであるが、もともとこのTPPは、シンガポールが主体となりチリ・ニュージーランド・ブルネイの4カ国間で2006年5月に発効した自由貿易協定を基礎とするものである。貿易の自由化や世界最低水準の法人税率などの対外開放政策により、多国籍企業の進出が続くこの国だが、不動産金融市場においてもS-REIT市場の国際化が進んでいる。


 リーマンショック以降S-REIT市場は順調に回復し、2009年3月にボトムアウトした後、欧州金融危機の影響を受ける今年8月まではインデックスも右肩上がりを続けた。その間4本のREITが新規上場し、今年4月のMapletree Commercial TrustはIPOでの調達額が約1,000億円の大型上場となった。この背景には国家の開放政策を受けた、シンガポール証券取引所(SGX)の国際化推進があり、S-REIT市場において海外資産を一部または全部保有する銘柄は既上場全23銘柄中15銘柄と過半を占める状況である。

 

 

海外資産を保有するS-REIT一覧

REIT

保有物件所在国

Fortune Real Estate Investment Trust

香港

Capita Commercial Trust

シンガポール/マレーシア

Mapletree Logistics Trust

シンガポール/香港/中国/マレーシア/日本/韓国/ベトナム

Starhill Global REIT

シンガポール/マレーシア/オーストラリア/中国/日本

Frasers Commercial Trust

シンガポール/オーストラリア/日本

Ascott Residence Trust

シンガポール/オーストラリア/中国/インドネシア/日本/フィリピン/ベトナム/フランス/イギリス/ベルギー/ドイツ/スペイン

K-REIT Asia

シンガポール/オーストラリア

CDL Hospitality Trusts

シンガポール/ニュージーランド

Capita Retail China Trust

中国

First Real Estate Investment Trust

シンガポール/インドネシア/韓国

Parkway Life Reak Estate Investment Trust

シンガポール/日本

Saizen REIT

日本

Lippo Malls Indonesia Retail Trust

インドネシア

Cache Logistics Trust

シンガポール/中国

Mapletree Industrial Trust

シンガポール/中国/ベトナム/マレーシア/日本/香港/韓国

(注)2011/11/7時点,渥美坂井法律事務所橋本昌司弁護士作成資料より引用

 


 国土面積が700kuと東京23区程度のシンガポールにおいて、国内の投資用不動産の絶対量に限りがあり、海外不動産をポートフォリオに組み入れるのは必然とも言える。投資対象も、賃貸住宅・サービスアパート・商業施設・物流倉庫から老人ホームに至るまで幅広く、ASEAN諸国に加えて、中国・韓国・日本、豪州からヨーロッパ諸国まで投資対象国も拡大している。 


 東南アジアにおいては、不動産投資に対する外資規制が厳しく、REIT自体が不動産を取得することが困難な場合が多い。S-REITでは通常、物件保有国において保有のためのSPC等を組成し、その株式等を保有して、配当として収益を吸い上げる仕組みをとっている。J−REITも海外不動産投資が議論され、法的には組入れ可能な仕組みとなっているが、導管性要件により他の法人の株式等を50%以上持てず、この仕組みでの保有が出来ない。これ以外にも各国会計基準との差異表記の方法など、S-REITにおいては海外不動産所有を容易にする規制緩和が図られている。さらに、監督官庁とSGXの審査が同時に行われるため、上場手続期間が日本の半分程度と短く、シンガポール国内資本のみならず海外からもS-REIT市場を活用したIPOが実施・検討されている。

 

 J-REIT市場の拡大を図る手法の一つとして、円高とエマージング市場の成長を享受する海外不動産所有も再度議論をされてもよい環境にあり、このS-REITの戦略に学ぶべきところも多いのではないだろうか。



大竹 喜久
2011年12月15日 不動産経済ファンドレビュー グローバルレポート

 

 

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