三井不動産株式会社（代表取締役社長：菰田正信、以下「三井不動産」）は、既存躯体を再利用するリファイニング建築について、株式会社青木茂建築工房（代表取締役社長：青木茂、以下「青木茂建築工房」）の協力のもと、国立大学法人東京大学（以下「東大」）新領域創成科学研究科清家剛教授と共同研究（以下、「本共同研究」）を実施し、CO₂排出量削減効果の評価を実施いたしました。現在、青木茂建築工房と計画中のリファイニング建築計画(新宿区、1971年築賃貸住宅、以下「本計画」)を対象にCO₂削減効果を検証した結果、既存躯体の約84%を再利用することにより、既存建物を同規模に建替えた場合と比較し72％削減できることが判明いたしました。

■本共同研究の対象物件の概要

本計画では、築49年の旧耐震基準の賃貸共同住宅(新宿区、地上9階建て、延べ床面積約2,610m²、SRC造、一部RC造)をリファイニング建築により再生いたします。同建築手法は建物寿命を新築同等とするため、躯体の調査、補修を実施したうえで耐震性能を現行法規レベルまで向上させます。また、竣工後の運用時エネルギーも新築同等とするため、サッシ交換や断熱改修等を実施します。

■本共同研究によるCO₂排出量調査結果

一般的に建物建設において、既存建物を解体し、新たな躯体建設にともない調達される鉄やセメントなどの建築資材の製造時に多くのCO₂が発生します。リファイニング建築では既存躯体を再利用するため、建替えよりCO₂排出量の大幅削減が可能です。

そこで本共同研究では、製造、運搬、施工の段階のうち、最も削減効果が大きい製造段階に注目し、リファイニング建築時に使用される建築資材量を算出し、資材の製造時に排出される CO₂排出量を試算しました。建替えの場合も同様に算出し、比較することで、同建築手法の削減効果を検証※しました。

その結果、本計画における試算において、建替えの場合躯体の資材製造に伴うCO₂排出量が1,761ｔに対して、リファイニング建築の場合既存躯体の84%を再利用するため、躯体の資材製造に伴うCO₂排出量が40ｔとなり、建替えの場合と比べ全体でCO₂排出量1,721ｔ（約72%）の削減効果があることが判明いたしました。

一般的にリファイニング建築は躯体の80%以上を再利用します。老朽化不動産の耐震化だけではなく、建替えと比較して建設時のCO₂排出量を大幅に削減可能であるため、リファイニング建築が脱炭素社会に向けたソリューション提案の一つとなり得ることが本研究により明らかになりました。

＜本共同研究における建替えとリファイニング建築のCO₂排出量の違い＞

＜建替えとリファイニング建築における工程の違い＞

※本共同研究の前提

• 既存躯体の再利用率については、躯体の定義を「構造耐力をもたない雑壁等も含んだコンクリート体積の総量」として計算。なお、リファイニング建築の場合の解体量はコンクリートが311m³、鉄筋が12tである。
• 躯体投入量は図面および実測値より算出。
• 躯体の資材製造に伴うCO₂排出量は躯体投入量と日本建築学会公表のLCAデータベースVer.1.01のコンクリート、鉄筋、鉄骨のCO₂排出単位を用いて算出。
• 内外装等の工事（躯体以外）に伴うCO₂排出量は、日本建築学会が公表しているLCAデータベースVer.1.01をベースに、建築資材の各項目の排出原単位に本計画の床面積を乗じて算出しており、建築資材以外の項目は考慮していない。
• 建物寿命、竣工後の運用時一次使用エネルギーは建替えとリファイニング建築は同等とし考慮していない。
• 運搬・施工に関するCO₂排出量については、本共同研究がリファイニング建築の躯体の再利用によるCO₂削減効果に着目していることから考慮していない。

■本共同研究における役割分担

■本計画概要

＜外観(Before/After)＞

■リファイニング建築の特徴

1. 眺望や外観を損なわない耐震補強
   耐震性能上問題のない壁や設備を撤去し、建物を軽量化したうえで独自の補強を行うことにより眺望や外観を損なうことなく耐震性能を向上させます。
2. 建て替えと比較して低コスト、工期短縮
   建て替えと比較して約70％のコストで設備、内外装を一新。解体と新たな躯体の建築が必要ないため、工期も短縮されます。※1
3. 検査済証を再取得し建築法規上も新築同等
   建物にかかる単体規定を現行法に適合させることにより、新たな検査済証の取得を実現し、将来的な資産の流動性の確保を行います。特に構造躯体に関しては、補修の過程をすべて記録に残す「家歴書※2」を作成します。
4. 建築廃材を削減し、環境にやさしい
   既存躯体の再利用により工事にかかるCO₂排出量が大幅に削減できます。

• 1 青木茂建築工房および当社実績値。ただし物件特性により異なります。
• 2 東京大学生産技術研究所野城智也教授が提唱する建物の履歴書

リファイニング建築に関する解説動画はこちら

https://lets.mitsuifudosan.co.jp/refining/02.html

■「老朽化不動産再生コンサルティングサービス」について

三井不動産は青木茂建築工房と、同社の建築手法であるリファイニング建築を活用した老朽化不動産再生コンサルティングサービスに取り組んでいます。

本サービスは、旧耐震基準の建物を中心とした老朽化不動産をご所有のオーナー様に対して、単に建築的な再生を図るだけでなく、三井不動産グループの連携により、不動産全般のコンサルティング、商品企画、賃貸管理運営等、事業的な再生までサポートし、老朽化不動産の抱える様々な課題を解決します。

＜本事業の体制＞